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房地产信托项目中的备用贷款支持

   日期:2020-02-14     浏览:6    
 房地产信托项目中的备用贷款支持

  在少量通道类及集合类房地产信托项目中,备用贷款支持有时被选择为风控措施之一。如在银行介绍的通道类项目中,委托人(即银行)承诺对某个项目提供备用贷款支持,信托项目到期时,如果融资人未能偿还贷款,则委托人可向项目发放开发贷款,以保证信托计划项目如期兑付。严格来讲,后备贷款能否落实存在较大不确定性,且国家及银行授信部门对于房地产行业的信贷政策时有变化,因此银行提供的备用贷款,并不能构成对项目的实质性担保。

  对赌协议常见于投资类房地产信托中。对赌协议最初被大量应用于风险投资,是在PE增资中对溢价增资所产生的估值风险的一种补偿,同时也是股东对于管理层及其他股东的激励,其设计原理是公平且合理的。在房地产信托项目中,类PE的投资项目不在少数,因此对赌协议也被逐渐认识并应用到股权投资类房地产信托项目中。

  对赌协议在房地产投资信托中的使用初衷是约束融资人的行为,达到融资人、融资人股东和融资人、债权人之间利益的平衡,降低发生不利条件时信托公司的投资收益和股权价值不受损失。对赌条款一般涉及对融资人经营业绩的约定,如开发进度、销售收入、净利润、去化比例、现金流等内容。在触发设定条件时,信托公司可要求融资人采取现金补偿或按照事先签订的回购协议进行股权(或股权收益权)回购等措施。由于预设条件能否触发具有一定的不确定性,所以区别于强制回购条款,使得信托计划股权特征更为明显。

  2012年,在关于“海富投资案”的再审判决中,最高法院对公司股东之间签署的对赌协议进行了有条件的认定,肯定了新股东与原股东之间对赌协议的真实意思表示。因此,只要符合法律法规的相关要求,与定期无条件回购协议能够区分开,对赌协议的合法性和实用性一般就能够得到保障(但也不排除地方法院对于对赌协议的不同理解)。但特别应注意的是,签订对赌协议的根本原则应为不存在损害公司债权人及公司本身利益的情形,且意思自治、表示真实、回购款及违约金计算公式明确、协议约定不存在双方误解、未滥用股东权利。另外,信托公司应避免与融资法人主体进行对赌,而是选择与融资人股东、实际控制人或者管理层进行对赌,以避免对赌协议被认定为无效的风险。

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