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对于融资类房地产信托简单介绍

   日期:2020-02-14     浏览:1    
 对于融资类房地产信托简单介绍

  融资类房地产信托属于纯债务融资,信托公司只向融资人收取约定的固定收益,不承担房地产开发企业的经营风险。融资人无论业绩如何,到期都应该偿还项目本息。融资类房地产信托的风险主要集中在开发商自身的还款能力上,即经营风险。信托公司通常设立抵质押、担保等措施对项目进行增信。当融资人无力支付项目本息时,信托公司可要求保证人进行代偿,或处置抵(质)押物。

  融资性房地产业务主要模式包括信托贷款,股权投资附加回购、股权收益权投资附加回购,特定资产收益权附加回购等“名股实债”模式。其中信托贷款是交易结构最为简单的一种,主要关注交易对手还款能力及担保措施,相关内容请参照本书第二章和第六章,本章不再赘述。

  “投资附加回购”模式的创设主要是出于降低融资人资产负债率、监管套利以及通过持股加强控制的目的。对于“投资附加回购"等“明股实债”模式,需额外重视法律风险,具体而言,主要是交易结构设计的合理性,特别是主债权的构建是否存在瑕疵,从而导致极端情况下信托公司不能顺利主张融资人或其股东的还款义务,也不能基于债权而处置抵押物的风险。

  从信托公司角度看,“明股实债”类房地产信托项目的本质仍是通过股权回购等方式实现固定回报,增资行为实际为控制项目公司有效净资产,信托公司不参与地产项目实质经营。从一般认识来看,无论是融资人还是信托公司都认同该模式实质上是借贷关系,监管机构也从实质重于形式的角度出发,要求其满足监管机构关于房地产信托贷款的相关要求。在一些司法判例中,主债权明确,严格按照借贷相关特征没计的交易结构获得了认可,但在另一些司法案例中,信托公司在设计交易结构时,过于依赖融资人与信托公司之间的“意思自治",以简单的“股权投资+债权方式回款”的约定设计项目,合同文本设计过于牵强,没有明确融资人或其股东的回购义务,法律逻辑混乱,很难被认定为债权,在融资人陷人破产程)序时,将“股权”申报为“债权”也变为泡影。

  任何金融创新,都应在重视“实操概念”的同时,更应重视其在法理依据上的稳固性。比如,针对债权性质的认定,《贷款通则》有详细的定义,至于更为复杂的混合投资模式,2013年国家税务总局所公告的第41号文则明确了在满足以下五大条件的基础上,才能被认定为债权投资:

  (1)付息性特征:被投资企业接受投资后,需要按照投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定利息,下同)。

  (2)还本性特征:有明确的投资期限或限定的投资条件,定在投资期满或者满足特定投资条件后,被投资企业需要赎回投资或偿还本金。

  (3)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权。

  (4)投资企业不具有选举权和被选举权。

  (5)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

  基于以上分析,我们不难看出,“明股实债”的交易结构中,信托公司应该重视以下风险:首先是信托公同的投资是否能被认定为债务性投资的风险,以及其所带来的借款利息的抵扣,信托公司缴纳营业税等现实问题;其次是在发生融资人破产程序后,股权投资劣后于债权获得受偿的风险;最后是回购方的回购能力及回购意愿风险、因成为股东而需对外承担股东责任的风险等。福建信托产品大全https://www.pixiuvip.com/subject/trustlist10.html


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