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股权投资类房地产信托资金的退出形式上

   日期:2020-02-14     浏览:2    
 股权投资类房地产信托资金的退出形式上

  《公司法》第二十条第一款规定:“公司股东应当遵守法律,行政法规和公司章程,依法行使股东权利,不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益;不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”可以看出,在正常情况下,在公司存续期间,股东基于其投资从公司可通过利润分配或减资程序退出公司获得财产,以其他方式取得公司财产不应当构成对公司及债权人权益的损害,规避被认定为滥用股东权利的风险。

  除以上根本性原则外,股权类信托资金的退出设计还应满足以下条件:

  ①尽可能控制项目各类、各种形式的现金流,保证其流人项目公司指定账户,并用于偿还信托本息;

  ②尽可能建立和保持信托公司对现金流的明确债权关系;

  ③对于退出现金流的计算方式要明确且具有可操作性;

  ④构建信托资金退出方式的多样化和不确定性,增强退出方式的股性特征并绑定多方利益,扩大现金流来源;

  ⑤尽量减小信托资金退出的税务负担。基于以上原则,实践中信托计划的退出形式是丰富多样的,常见的退出方式如下:

  (1)通过信托财产中的债权所偿还的本息来支付优先级受益人的信托本金及收益,包括项目公司偿还股东借款的本息及权利维持费等。

  (2)次级受益人(一般为融资方或其关联方)承诺收购全部优先级受益权。

  (3)融资人或其关联方行使购买选择权所产生的现金流(按照合同约定享有在一定期限内购买信托公司持有的有限合伙的LP份额或项目公司股权及权利)。

  (4)通过认购次级信托受益权的方式支付优先级委托人的本金及收益。

  (5)处置信托财产,包括但不限于标的股权、标的债权、有限合伙份额。

  (6)项目公司股权分红等获得的资金(通常适用于信托公司持股比例较高的情况)。

  (7)项目公司减资。

  (8)在满足银行开发贷条件时,通过置换将股权投资转化为纯债务融资。

  下面将重点介绍六种信托资金退出方案:

  信托资金退出方案——依靠项目现金流和第三方转让。

  之所以将依靠项目现金流和第三方转让列为第一条,是因为真正的投资类房地产信托应该是依赖前景看好的地产项目,通过运营与规划,实现资本与开发技术的融合,通过项目现金流实现股权退出。即使由于各种原因不能退出,也可以通过折价出售等方式找到接盘者。这是投资类房地产信托最本质的退出路径,而方案二至六,则都不同程度地具有将股权转换为债权的特征,是信托公司出于谨慎性角度而设计的方案,在实际操作中,一个信托计划可能设计有多重退出方式,以求在复杂和不确定的情况下,尽可能实现项目的安全退出。

  信托资金退出方案二——偿还债权本息。

  在信托资金进人阶段,项目公司原股东将其对项目公司已经形成的债权或应收账款信托转让给信托公司,或者信托公司向项目公司发放股东借款,因此相关债权成为信托财产的一部分。该模式债权债务关系明确,方便信托公司从项目公司获取现金流。在实务中,该模式应注意:

  ①在操作过程中涉及原股东与项目公司之间的债务重组,可能面临债权无效的法律风险;

  ②信托本金及收益的支付节奏可能与债权的本息偿还不能有效匹配(刘柏荣,2011);

  ③在信托项目“股+债"的结构下,如果债务占比过大,可能影响监管对其投资性信托属性的判断(可参照《投资类房地产信托案例》一章“有限合伙型房地产投资信托”之“案例一”);

  ④若融资项目或融资人自身出现信用危机,则可能无法再依赖债权实现现金流;

  ⑤应关注同一控制人下关联企业之间关联债权的有效性。如果信托计划普通受益权由项目公司原股东方与其形成的债权进行购买,信托公司应加强与原股东沟通,避免因纠纷导致相关债务利息的约定及担保措施缺乏保障。

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